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根据国家工商行政管理局和建设部于 2000 年联合制定的《商品房买卖合同》 （GF-2000-0171）示范文本，其中第十七条规定：合同双方可以就下列事项约定 1. 该商品房所在楼宇的屋面使用权 2. 该商品房所在楼宇的外墙面使用权 3. 该商品房所在楼宇的命名权 4. 该商品房所在小区的命名权。在实践中， 多数购房者并不了解本条的确切含义，多是按照开发商提供的格式合同来填写相关内容，除注意合同价款、房屋面积、交房日期、产权登记等主要条款外，对其他内容大多一掠而过，较少关注上述条款所说的屋面、外墙面使用权以及命名权等问题。而开发商一般都将本该由双方协商确定归属的上述几项权利，在未履行事先告知和说明的情况下，即在格式合同中“约定”属出卖人有，且该约定一般不容更改。在商品房买卖合同中，开发商单方强行约定住宅小区或楼宇“命名权”归开发上所有是否合理？还有一部分开发商提供的格式合同中，并没有出现“命名权”这一念，取而代之的是“冠名”。那么究竟应该是“命名权还是“冠名权”？“命名权”与“冠名权”的权利属性有何差异？开发商的这种单方强行约定是否合法，是否构成“霸王条款”？这些笔者将在下文做一浅 显的论述，以期能对房地产理论与实践发展有所裨益。 一、冠名权及住宅小区冠名权的界定 （一）冠名权法律研究现状 尽管在现实生活中， 冠名权早已经成为一个被人们广泛使用的名词， 并且常常成为商业交 易中的标的， 但关于冠名权的内容和权利属性， 目前立法尚未涉及， 学理上也缺乏深入探讨 和统一认识。 在法理上， 冠名权到底是否构成一种独立的民商事权利而纳入民商法理论的范 畴体系，进而在立法层面上得到相应规范，目前仍未有定数。 为此，我们有必要先行探讨一 下有关冠名权的基本问题， 准确厘定冠名权的内涵和外延， 再进一步明晰和解决住宅小区冠 名权、道路冠名权等诸多现实问题。 就冠名权的一般概念而言，有学者从商事人格权的视角对冠名权作出界定，认为 “ 所谓冠 名权， 是指某一自然人或法人对其所有或管理、经营的建筑物、特定事件、 特定团体等予以 命名的专有权，其有权确定该建筑物、事件、团体的名称中所使用的具体文字 ” 。 [1] 还有学 者认为，作为足球俱乐部这一具体冠名权的上位概念，可将冠名权归纳为 “ 法人、经济组织 或自然人继受取得原始主体具有的社会广泛认知性的所属物、 商业或公益活动设定名称的权 利 ” ，并认为冠名权属于无形财产、相对权，是一种 “ 商品化权利 ” 。 [2] 还有人针对道路冠名 权进行了分析，认为 “ 道路冠名是指国家有关行政管理部门，根据法律和法规，对新辟或无 名道路进行命名， 及对某些道路进行更名的行为。 这种行为属国家行政行为， 道路冠名的权 利也仅属于国家，属公权范畴 ” 。 [3] 另有学者通过对冠名权的权利构成要素分析， 确定冠名权的客体指向、 主体归属、 私权性 等方面分析， 并通过与其他权利的比较法研究， 从而界定冠名权 “ 是权利人对于非属于自己 所有或支配的对象化事物的冠名所享有的民商事权利。 它是绝对权， 同时包含相对权的因素； 它是人格权，但同时包含财产权的因素 ” [4] 。 （二）冠名权法律属性 1 、冠名权界定 本文同意前述第四种观点， 认为冠名权是一种私权利， 是对于他人所有或管理、 支配的物 冠名的权利。 冠名是指一方以自己的姓名、 名称或商标、 产品名称等对于另一方所有或管理 的对象化事物进行的命名 [5] 。 比如某条道路、 某个建筑物、 某列火车、 某场比赛被冠名为 “......余下全文>>
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